아파트 대출 시뮬레이션

아파트 대출 규제 이해하기

아파트를 구매할 때 대출 가능 금액은 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 그리고 고가주택 한도 등 여러 규제에 의해 결정됩니다. 이 계산기는 실거래가 데이터와 현행 규제를 모두 반영하여 실제 대출 가능액을 계산합니다.

LTV — 담보인정비율

주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 투기과열지구(강남·서초·송파·용산)는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%가 적용됩니다. 9억 초과분에는 더 낮은 LTV가 적용되어, 고가 아파트일수록 대출 비율이 낮아집니다.

DSR — 총부채원리금상환비율

모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없습니다. 기존 대출이 많을수록 신규 대출 한도가 줄어들며, 스트레스 DSR이 적용되면 금리 상승 시나리오까지 반영됩니다.

고가주택 대출 한도

15억 초과 주택은 별도의 대출 한도가 적용됩니다. 15억 이하는 6억, 15~25억은 4억, 25억 초과는 2억이 한도입니다. LTV·DSR 한도와 별개로 적용되어, 최종 대출 가능액은 세 가지 중 가장 낮은 금액입니다.

아파트 대출 시뮬레이션 활용법

이 시뮬레이터는 국토교통부 실거래가 데이터를 실시간으로 조회하여, 원하는 지역의 실제 아파트 가격을 기반으로 대출 가능 금액을 계산합니다. 단순히 LTV 비율만 적용하는 것이 아니라, DSR 규제(연소득 대비 원리금 상환액 40% 제한)와 고가주택 한도까지 모두 반영하여 세 가지 규제 중 가장 낮은 금액을 최종 대출 가능액으로 제시합니다.

예를 들어 비규제지역에서 8억 원 아파트를 구매하려는 연소득 6,000만 원 직장인의 경우, LTV 70% 기준 5억 6천만 원까지 가능하지만, DSR 40% 제한에 걸려 실제 대출 가능액은 약 3억 원 수준으로 줄어들 수 있습니다. 이처럼 LTV만 보고 대출 가능액을 판단하면 실제와 큰 차이가 발생하므로, 반드시 DSR까지 함께 계산해야 합니다.

정책대출 vs 시중은행 비교

시뮬레이션 결과에서는 시중은행 대출과 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론)의 조건을 함께 비교합니다. 디딤돌대출은 주택가격 5억 원 이하, 연소득 6천만 원 이하(신혼부부 8.5천만 원) 조건에서 연 2~3%대의 저금리가 적용됩니다. 보금자리론은 주택가격 6억 원 이하에서 장기 고정금리(최대 40년)를 제공하여 금리 변동 위험 없이 안정적인 상환이 가능합니다. 자격 요건에 해당한다면 시중은행보다 수천만 원의 이자를 절약할 수 있으므로, 정책대출 자격을 먼저 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

LTV(담보인정비율)란 무엇인가요?

주택담보대출 시 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 예를 들어 LTV 50%이면 10억 아파트에 최대 5억까지 대출받을 수 있습니다. 규제지역일수록 LTV가 낮아집니다.

DSR(총부채원리금상환비율)이란?

연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. DSR 40%이면 연소득 5천만원일 때 연 2천만원까지 상환할 수 있는 금액만큼 대출이 가능합니다.

투기과열지구와 조정대상지역의 차이는?

투기과열지구는 LTV 40%(생애최초 50%), 조정대상지역은 LTV 50%(생애최초 60%)로 규제 강도가 다릅니다. 비규제지역은 LTV 70%까지 가능합니다.

생애최초 주택구입자 혜택은?

생애최초 주택구입자는 LTV 우대(10%p 추가)를 받을 수 있고, 디딤돌대출 등 정책대출 금리 우대도 적용됩니다. 소득·주택가격 요건 충족 시 혜택이 더 큽니다.

9억 초과 주택의 대출 규제는?

9억 초과 주택은 9억까지와 초과분의 LTV가 다르게 적용됩니다. 15억 초과 고가주택은 별도 대출한도(15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 25억 초과 2억)가 적용됩니다.